리츠? 그게 뭐지

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집값은 비싸지고, 단일 부동산 매물에 대해 투자를 꺼려하는 사람들, 

또는 자본금이 집을 사기엔 부족한 사람들이 대기업이 운용하는 부동산리츠를

통해 배당을 벌어들이고 있다고 한다.

 

사실 리츠에 대해선 작년엔가 나온 책인 채상욱 작가가 미리 권했던 것이기도 하다.

http://book.naver.com/bookdb/book_detail.nhn?bid=16290619

대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년

 

당시에 한창 주식장이 떨어지고 올라감에 대해 신기하게 느껴

이리저리 책을 읽다가 접하게 된 분인데, 정리가 일목요연하고 좋았다.

 

후속작으로 나온 주식관련 책은 사긴 샀는데, 조금은 뜬구름 잡고 있는거

같아서 읽다가 일단 덮어뒀다. 사실 주식이든 부동산이든 모든 투자는

시드가 있어야 하는데, 현재 난 저축만으로도 충분하다 보기에 투자는 미래를 위해

조금 공부한 뒤 시작하기로 했었다.

 

그런데, 막상 아래와 같은 기사를 보니 그 때 했더라면,,(주식,부동산등 투자 위험심리)

하는건 어쩔 수 없는 심리인가 보다.

그래서 리츠가 뭔데?

백과사전에서 빌려오면 '부동산투자신탁(REIT)' 라고 할 수 있다. 범위는아파트, 사무실, 건물, 병원 등 현존하는 모든 건물에 대해서 일부 소유하고 있는 기업? 또는 펀드가 그 부동산에서 나오는 수익을 쉐어하고, 또 거기 같이 투자했던 투자자에게 일정 배당금을 돌려주는 방식이다.

 

여전히 자산의 많은 부분이 부동산인걸 감안하면, 그 당시 책을 읽었을 때, 돈만 있으면 나쁘지 않은 투자라 생각했다. 하지만, ,시드,,가 있었는데 없었다는 불편.

 

미국에서 처음 만들어졌고 1960년대, 현재 2021년 39개국 이상이 REIT를 설립했다고 나온다. 2007년 업계의 어려움을겪었다고 한다. 하긴 그 당시 부동산 폭락으로 인한 금융위기였으니,, 

 

하지만 뭐든 투자처엔 불문율

 

'다들 아는 정보가 들어 왔을 때 _ 지인, 뉴스, 티비 _ 는 들어가는거 아니다'

 

이 있어서 또 망설인다. 

 

개인투자생각

만약 나중에라도 관심있어서 한다면, 부동산을 소유하고 있고 미래에 거점이며, 지역 로컬관련하여 인지도 있고, 사회적으로 바른 방향으로 나아가는 기업이 운용하는 리츠면 투자해볼만하단 생각이 든다.

 

팬데믹 여파로 우린 코로나 이전으로 어차피 돌아갈 수 없고, 재택근무의 장점은 더욱 확대될 것이고, 그렇게 되면 내 공간은 이전보다 좁아질 것이다. 따라서 멀리 움직여야하는 사람들이 줄어듦에 따라, 역세권의 기존의 강자였던 부동산에서, 생활권이 잘 구성된 _ 문화복합인프라 _ 곳의 부동산이 더 뜨지 않을까. 그리고 그냥 회사건물이런거 보단, 문화복합공간을 많이 소유?또는 권리가지고 있는 회사에 투자해볼만하단 생각이 든다. 

 

이젠 '여가'의 시대다. 절대빈곤선에서 이미 벗어난 대한민국은, 경제적으로도 아주 부유한 편이고, 여전히 극빈층이 있긴하지만, 그래도 다수의 사람들이 문화생활을 즐기려고 하고, 욕구가 있다. 내가 벌이가 좀 없더라도, 주변에서 하고 싶고, 주변에서 한다고 하면 따라하고 싶은게 사람 심리다. 

 

멀리보면 AI시대에 독점기업은 더 커질것이고 승자독식은 더 심해질 것인데, 그들이 더욱 세금을 많이 충당해야한다고 보고, 노력은 기본으로 하지만 어쩔 수 없이 경쟁에서 밀려나 소득이 떨어지는 사람들에겐, 청년지원금형태가 아닌 기본소득으로 어차피 가야하리라 본다. _ 노동의종말제레미리프킨 의 유토피악적 생각.

 

그럼 결국 워라밸은 다수에게 돌아갈 것이고 주40시간~정도 일해도 일정 생계유지에 투자정도 하고 집을 가지고 적당히 할부로 나눠 갚아나가는 사람들이 여유가 있으면 뭘 하겠는가? 결국 '놀이'다. 그래서 난 ;놀이' 관련한 것에 걸겠다! 

 

 

리츠사 정리

거래량이 그래도 좀 있고 이름이 있다는 리츠만 일단 정리해둔다. 개인적 정리니, 투자지침으로 쓰긴 어려울 것이다. 나중에 확인하는 용도. 

 

 

롯데리츠

 

오프라인 유통채널의 회복기조로 시장에서 주목받고 있다하여 상승세를 탔다. 롯데의 계열사 특징상 '오프라인 유통'에 따라 업황이 좌우된다.

 

최근 8000억 규모의 신규자산을 편입했고, 투자 자산은 2조3000억원 규모다. 임대료가 1100원 수준이라고 한다 (5%~6%) 최근 백신활동이 어느정도 풀리고, 제한이 풀리면서 오프라인 활동이 늘어나고 있음에 따라 올라간 것이다. 

 

매장의 리뉴얼 등으로 새롭게 박차를 가하고 있다고 한다. 올해초부터 약 10%이상 올랐다.

 

[사견]

유통전쟁속에서 살아남을 수 있을지가 관건. 옛날그룹이고, 지금 쿠팡같이 공격적으로 해외자본 투자로 넓혀가는 마당, 신세계도 이베이 인수하고, 새롭게 박차를 가하는데, 과연 롯데라는 늙은 그룹이 과거의 영광에서 헤매지 않고 더 치고올라갈 수 있을것인가? 

 

그리고 6초에 기사 나서 성과가 막 알려진 시점부터 횡보중이다. 역시,,

 

 

 

신한알파리츠

 

 

역시나,,리츠에 대한 기사가 나온 직후 바로 

 

리츠관련 기사에 댓글,,ㅋㅋ

앞으로 사실 월세전환이 대다수일거고 아님 매매일텐데, 저금리에선 왜냐하면 전세로 주는게 의미가 크게 없기 때문이다 과거 금리가 좀 높던시절엔 집주인이 임차인의 목돈을 굴리거나 또 다른 투자처에 넣어놓아서 돈을 불릴수있었지만 지금은 오히려 이법이다 저법이다해서 까다롭고 이자도 낮아서 굳이 그러려 하지 않는다.

 

개인생각으론 전세가 없어져야 한다고 생각은 하지만, .

 

 

판교권과 서울도심 GBC 등 국내 주요 오피스 권역을 아우르는 포트폴리올 완성했다는 기사.

 

상장당시 판교의 크래프톤타워를 시작해 3년만에 자산규모 3배이상 증가. 

 

 

ESR켄달스퀘어리츠

 

 

 

상장후 첫 유상증자 한다. 신규자금 조달 , 2조원 육박 우량자산을 보유한 대형리츠로 거듭할 전망.  롯데리츠가 앞서 유상증자로 매입한 것을 다라서. . 

일단 물류센터 전문상장 리츠로 12개의 물류센터 자산을 담고 있다고 한다.

 

쿠팡의 물류센터 화재로 인해 기존 물류센터의 가격 더 상승. 그리고 그 화재로 인해 더 튼튼하고 안전점검할테니, 앞으로 더욱 물류센터는 필요할것이고, 쿠팡의 공격적인 투자를 통해 인프라를 더 구축할예정.

 

리츠가 인플레이션 헷지수단으로 가능할 가능성 

 

 

 

채상욱 작가의 책 리츠부분

책 초판이 2020년 3월이였으니, 그 때 이 책이 주는 메세지를 잘 읽고 투자한 사람은 타이밍이 좋았던 것이라 본다. 뭐 앞으로도 일단 나와있는 정보로만 봤을때, 자산매입 규모는 커질거고, 다시 변이코로나 위험이 있긴하지만, 규제를 다시 이전만큼 해서 돈을 더풀려는 전략은 자충수라 보기 때문에.. 이젠 그냥 각자도생이지 않을까?

 

글을 쓰는데, 비가 추적추적 내린다. 비오는 소리를 들으며 투자공부를 할 수 있는게 얼마나 감사한일인가? ,, 갑자기 감성적이였는데 돌아가서. 책 부록으로 달려있는 내용을 조금 정리해보려 한다. 

 

 

[직접투자에서 간접투자로]

부동산을 직접 하려면 요새는 법도 복잡하고, 뭐이리 세금은 또 많은지,, 당분간 이 정부 기조에서는 부동산을 거주아니고 거래로 인해 타인의 주거권을 건드리려는 것은 원천 차단하려는 움직임이다. 이 정부의 실책을 기사에서 주구장창 내보내고 있지만, 그냥 겉만 보는게 아니라 전체를 보려고 하는 사람들은 다음 대선도 큰 이변 없는 한 이 여당의 재집권이 예상된다. 

 

즉, 실제 투자는 실거주 목적이 아니면 큰 재미를 보기 어려울 것이라 본다. 그래도 공부는 미리 해둬야 나중에 때가 왔을때 과거의 판단이 어땠는지, 상황어땠는지 돌아보며 새로운 선택을 할 수 있을것! 과거 기업의 지분을 어느 장소에 가서 서류 형태로 사다가 인터넷이란게 발달되면서 간단 거래로 옮겨가고 지금은 어플리케이션으로 버튼 하나로 사고파는 시대가 되었다. 

 

그 과정에 이제 기업뿐 아니라, 그 기업이 소유한 부동산의 수익에 대해서도 간접투자를 하고 이익을 공유하는 시대에, 이젠 무슨 미술,예술, 문화적 가치가 있는 물품에 대해서도 투자를 하고 그 가치가 올라서 차익을 보려는 시대다. 할수있는건 모든 투자를 하는 시대인것 같다. 그야말로 '투자의 광풍' 시대..다 

 

 

 

1. 취득세가 따로 없다. 

 

2. 보유하고 있을 시 들어가는 돈이 없다. _ 종부세 ,재산세 등 

_ 근데 앞으로도 투자자산에 대해서도 세금 물릴 가능성이 높다. 소득이 나는 모든곳에서 세금이 붙을 예정.

 

3. 매각시에 양도세 이런게 없다. 

 

4. 편의성 _ 결국 '부동산'에 투자하는 것인데, 실제 임장 다니고 뭐 이런거 없이 그냥 클릭한번으로 멋져보이는 건물의 일부 소유 _ 벽돌하나의 가격이라도,,  할 수 있다는 것. 뭐 사실 이제 로컬이 대세가 됨에 따라 로컬의 가치가 높아지는 곳의 빌딩을 가지는 리츠를 잘 알아보고 투자금 일부를 넣어두는 것이 좋은 방향이라 본다.

 

5. 월세도 이제는 일정금액 월세 이상은 세금을 내는 시대다..

 

결산월이 다른 리츠를 금액적인 부분에서 나눠 놓으면 배당을 ,, 분기별로 받을수도 있다는 뜻. 

 

 

일반인들은 잘 모를수도 있지만, 이미 이런 부동산 공동 소유로 장사를 하거나 해서 서로 클러스터를 만들어 한 지역의 특정 상권을 잡고 경쟁하는 사람들이 있다. 서로의 전문 가게를 하면서도 그 가게의 공동 투자자가 되어서 그 가게 수익을 쉐어하는 것이다. 

 

맛만 좋다면 서로에게 이득이고, 여러 분야의 요식업에 지분을 가지고 있다는 것 만으로도 분산투자가 되고 위험분산이 되는것이다. 아 다만,, 그 지역에 코로나가 창궐하거나, 어떠한 악재가 있을경우 같이,, 힘들다는 단점이 있지만 ,그래서 만약 그렇게 요식업에 투자를 한다면, 지역별로 잘나가는 가게를 뽑아, 지속가능성을 체크한 후 투자를 해야하지 않을까 싶다.